Google Ads dla deweloperów
Google Ads dla dewelopera. Kupujący decyduje miesiącami.
Prowadzę kampanie Google Ads dla deweloperów mieszkaniowych – osobno dla każdej inwestycji i lokalizacji. Liczę to, co naprawdę zbliża do umowy: zapytanie o konkretny lokal, umówioną prezentację, pobrany prospekt. Pilnuję też, żeby cena w reklamie zgadzała się z cennikiem na stronie inwestycji.
W skrócie
- Mieszkanie kupuje się raz na wiele lat, a decyzję podejmuje para lub cała rodzina – kampania dewelopera mierzy zapytania o lokal i prezentacje, nie tylko kliknięcia.
- Deweloperzy odpowiadają za 62% mieszkań oddanych w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. – konkurencja o kupującego toczy się w tej samej dzielnicy i w tych samych wynikach wyszukiwania.
- Od 11 lipca 2025 deweloper publikuje ceny ofertowe na stronie internetowej, więc cena „od” w reklamie musi zgadzać się z cennikiem inwestycji.
- Remarketing i listy klientów są w Polsce dozwolone dla reklam mieszkań; nie kieruję reklam według sytuacji finansowej odbiorców, bo Google traktuje ją jako kategorię wrażliwą.
- Prowadzę kampanie na inwestycję i lokalizację, z przekazem dopasowanym do etapu budowy – zacznij od bezpłatnej konsultacji.
- 81,5 tys.mieszkań oddanych przez deweloperów w okresie I–VIII 2026GUS, I–VIII 2026
- 62%wszystkich oddanych mieszkań to lokale deweloperskiewyliczenie z danych GUS, I–VIII 2026
- +14,9%r/r – mieszkania z pozwoleniem lub zgłoszeniem budowyGUS, I–VIII 2026
- +4,8%r/r – mieszkania, których budowę rozpoczętoGUS, I–VIII 2026
Zaufali mi między innymi
Branża w liczbach
Rynek mieszkań deweloperskich. Podaż, która dopiero wejdzie do sprzedaży.
Dane GUS pokazują dwie rzeczy naraz: ile mieszkań deweloperzy oddają dziś i ile nowych projektów czeka w kolejce. Dla kampanii oznacza to coraz więcej ofert walczących o tego samego kupującego.
| Wskaźnik | Wartość | Co z tego wynika |
|---|---|---|
| Mieszkania oddane do użytkowania, ogółem, I–VIII 2026 | 132,2 tys. (GUS, I–VIII 2026) | Skala rynku, na którym kupujący porównuje oferty kilku firm naraz. |
| Mieszkania oddane przez deweloperów, I–VIII 2026 | 81,5 tys. (GUS, I–VIII 2026) | Każde z nich trzeba było sprzedać – zwykle na długo przed odbiorem kluczy. |
| Udział deweloperów w oddanych mieszkaniach | 62% (wyliczenie z danych GUS, I–VIII 2026) | Konkurencja to głównie inni deweloperzy w tej samej lokalizacji. |
| Mieszkania deweloperskie oddane – zmiana r/r | +2,5% (GUS, I–VIII 2026) | Podaż rośnie, więc reklama musi jasno pokazać, czym inwestycja się wyróżnia. |
| Budowy rozpoczęte – zmiana r/r | +4,8% (GUS, I–VIII 2026) | Więcej inwestycji w przedsprzedaży – sprzedaż z wizualizacji i rzutów. |
| Pozwolenia i zgłoszenia z projektem – zmiana r/r | +14,9% (GUS, I–VIII 2026) | Kolejka projektów na następne lata: frazy lokalizacyjne będą coraz droższe. |
| Ustawa deweloperska (DFG, prospekt) obowiązuje od | 1 lipca 2022 (ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177) | Prospekt informacyjny i ochrona wpłat to argumenty, które kupujący sprawdza. |
| Jawność cen ofertowych obowiązuje od | 11 lipca 2025 (nowelizacja ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2025 poz. 758) | Cena w reklamie i cena w cenniku muszą być takie same. |
Udział deweloperów (62%) to wyliczenie z danych GUS. Ceny mieszkań w największych miastach NBP publikuje co kwartał – przed startem kampanii zestawiam je z cennikiem Twojej inwestycji. Źródła na dole strony.
Co to znaczy dla kampanii
- Konkurent stoi przez ulicę. Kupujący wpisuje dzielnicę i widzi kilka inwestycji – reklama musi od razu podać metraże, termin oddania i to, co odróżnia budynek od sąsiednich.
- Przedsprzedaż sprzedaje wizualizacją. Gdy budowa dopiero rusza, kampania opiera się na rzutach, otoczeniu i harmonogramie, bo nie ma jeszcze czego pokazać na zdjęciu.
- Budżet planuję na całą sprzedaż etapu. Inwestycja sprzedaje się przez wiele miesięcy, więc rozkładam środki tak, żeby kampania nie wygasła przed ostatnimi lokalami.
Kto kupuje i jak szuka
Kilka osób, jedna decyzja. I wiele wizyt na stronie.
Mieszkanie rzadko wybiera jedna osoba. Para porównuje rzuty wieczorami, rodzice pomagają z wkładem własnym, a doradca kredytowy sprawdza możliwości. Każda z tych osób może trafić na reklamę w innym momencie.
Start poszukiwań
Najpierw lokalizacja
Wpisuje miasto, dzielnicę albo punkt odniesienia: „nowe mieszkania Kraków Prądnik”, „mieszkanie blisko metra”. Patrzy na mapę i dojazd.
Porównanie
Rzuty, metraże, ceny
Wraca kilkukrotnie, pokazuje rzuty partnerowi, liczy ratę. Szuka nazwy inwestycji i dewelopera, czyta opinie o wcześniejszych budynkach.
Sprawdzenie
Prospekt i bezpieczeństwo wpłat
Prosi o prospekt informacyjny, pyta o rachunek powierniczy, termin oddania i koszty dodatkowe, np. miejsce postojowe czy komórkę lokatorską.
Decyzja
Prezentacja i rezerwacja
Umawia się w biurze sprzedaży lub w mieszkaniu pokazowym – często z całą rodziną – i dopiero wtedy podpisuje umowę rezerwacyjną.
Pokaż przykłady zapytań kupującychZwiń przykłady
| Zapytanie | Etap kupującego | Co robię w kampanii |
|---|---|---|
| nowe mieszkania Gdańsk Południe | przegląd ofert w okolicy | Reklama inwestycji z metrażami i terminem oddania, strona z wyszukiwarką lokali. |
| mieszkanie 3 pokoje z ogródkiem Poznań | konkretne potrzeby | Grupa reklam pod typ lokalu, link prosto do listy pasujących mieszkań. |
| [nazwa inwestycji] opinie | sprawdzanie dewelopera | Kampania na nazwę inwestycji i marki, strona z realizacjami i harmonogramem budowy. |
| biuro sprzedaży [nazwa dewelopera] | gotowość do spotkania | Lokalizacja i godziny w reklamie, umówienie prezentacji jako konwersja. |
Co to znaczy dla kampanii
- Konto układam według inwestycji i lokalizacji. Każda inwestycja ma własną kampanię, a frazy z dzielnicą i typem mieszkania – własne grupy reklam.
- Remarketing trwa tyle, ile decyzja. Listy odbiorców ustawiam na miesiące, a reklamy prowadzą kolejno do rzutów, prospektu i zaproszenia na prezentację.
- Reklama odpowiada na pytania drugiej osoby. Partner czy rodzice szukają innych informacji niż osoba, która znalazła ofertę – termin oddania, bezpieczeństwo wpłat i koszty dodatkowe są w reklamach i na stronie.
Przepisy, zasady Google i konwersja
Cennik, prospekt, listy odbiorców. Co wolno w reklamie dewelopera.
Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym regulują przepisy o ochronie nabywcy, a reklamę – także zasady Google. Te reguły wpływają na treść reklam, stronę inwestycji i sposób budowania list odbiorców.
Jawność cen ofertowych
Obowiązuje od 11 lipca 2025
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 r. nakłada na dewelopera obowiązek publikowania cen ofertowych lokali i ich zmian na stronie internetowej (nowelizacja ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2025 poz. 758). Cena „od” w reklamie ma odpowiadać aktualnemu cennikowi. Zakres obowiązków potwierdzasz z prawnikiem.
Prospekt i DFG
Ustawa w mocy od 1 lipca 2022
Ustawa o ochronie praw nabywcy wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i obowiązek przekazania prospektu informacyjnego (ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177). Pobranie prospektu lub karty lokalu to dla mnie mierzalny sygnał poważnego zainteresowania.
Listy odbiorców i remarketing
Ograniczenia HEC: USA i Kanada
Zakaz kierowania reklam mieszkań według wieku, płci czy statusu rodzicielskiego Google stosuje w Ameryce Północnej (Google Ads, zasady reklamy spersonalizowanej, 10.2026). W Polsce remarketing i listy klientów są dozwolone – listy z CRM wgrywam tylko przy zgodach zgodnych z RODO.
Bez kierowania po finansach
Kategoria wrażliwa
Google zalicza negatywną sytuację finansową do kategorii wrażliwych w reklamie spersonalizowanej (Google Ads, zasady reklamy spersonalizowanej, 10.2026). Nie buduję list osób „z problemami z kredytem”, a o programach rządowych piszę tylko to, co w dniu emisji potwierdza gov.pl.
Co to znaczy dla kampanii
- Cena w reklamie zmienia się razem z cennikiem. Przy każdej zmianie cen sprawdzam reklamy i rozszerzenia z ceną, żeby kupujący nie trafił na nieaktualną kwotę.
- Konwersje mają różną wagę. Zapytanie o konkretny lokal, umówiona prezentacja i pobrany prospekt dostają osobne wartości – algorytm uczy się szukać osób bliżej decyzji.
- Bezpieczeństwo wpłat to argument, nie obietnica. W reklamie mówię o faktach (rachunek powierniczy, prospekt), bez zapewnień, których deweloper nie może zagwarantować.
Kampanie i pomiar
Wyszukiwarka, Mapy, remarketing. I pomiar aż do rezerwacji.
Kampania dla dewelopera to kilka kampanii o różnych zadaniach: jedne łapią osoby szukające mieszkania w okolicy, inne przypominają o inwestycji tym, którzy już oglądali rzuty.
Wyszukiwarka na inwestycję i lokalizację
Frazy z miastem, dzielnicą i typem mieszkania oraz nazwa inwestycji. Wykluczam „wynajem”, „pokój”, „licytacja komornicza”, „TBS” i inne zapytania spoza rynku pierwotnego.
Mapy i biuro sprzedaży
Profil firmy z adresem biura sprzedaży lub mieszkania pokazowego, godzinami otwarcia i rozszerzeniem lokalizacji. Mierzę wyznaczenie trasy i połączenia.
Remarketing i Demand Gen
Wizualizacje, film z budowy i zaproszenie na dzień otwarty dla osób, które oglądały lokale. Kolejność przekazu dopasowuję do tego, jak daleko ktoś zaszedł na stronie.
Co mierzyć
Zapytanie o lokal, umówienie prezentacji, pobranie prospektu lub karty lokalu, telefon z reklamy i ze strony. Umowy rezerwacyjne dopinam importem konwersji offline z CRM.
Pokaż, jak układam konto deweloperaZwiń szczegóły
Podstawą jest podział na inwestycje. Każda dostaje kampanię w wyszukiwarce z grupami na lokalizację („mieszkania Wola”), typ lokalu („2 pokoje z balkonem”) i nazwę inwestycji. Osobno działa kampania na markę dewelopera – zbiera osoby, które znają firmę z poprzednich budynków albo z banera na ogrodzeniu budowy.
Kiedy w inwestycji zostaje kilka lokali, budżet przesuwam na nowy etap, a dla ostatnich mieszkań zostawiam wąską kampanię z typem lokalu i remarketing. Dzięki temu nie płacisz za kliknięcia w reklamę mieszkań, których już nie ma w ofercie.
Co to znaczy dla kampanii
- Formularz pyta o konkretny lokal. Zapytanie z numerem mieszkania ma większą wartość niż ogólne „proszę o kontakt” – i tak je liczę.
- Okno konwersji odpowiada długości decyzji. Domyślne ustawienia ucinają rezerwacje, które zapadły długo po pierwszym kliknięciu, więc wydłużam je i uzupełniam importem z CRM.
- Handlowiec ocenia jakość zapytań. Raz w miesiącu sprawdzamy, które frazy i kampanie dały prezentacje, a które tylko pytania o wynajem.
Sezon i kalendarz
Etapy budowy wyznaczają przekaz. Kalendarz inwestycji, nie kalendarz świąt.
W sprzedaży mieszkań ważniejsze od okazji zakupowych są kamienie milowe samej inwestycji. Z obserwacji kont wiosna i jesień bywają aktywniejsze niż wakacje i okres świąteczny, ale to zależy od miasta i oferty – nie jest to indeks popytu.
- Start sprzedaży etaputermin: zależny od harmonogramu inwestycji
Kampania rusza kilka tygodni wcześniej: strona z rzutami, cennik, formularz zapytania o lokal i lista osób zainteresowanych.
- Stan surowy i postęp practermin: według harmonogramu budowy
Zdjęcia i film z budowy w remarketingu – dowód, że inwestycja idzie zgodnie z planem.
- Dzień otwarty, mieszkanie pokazowetermin: ustalany z działem sprzedaży
Kampania lokalna z zaproszeniem i zapisami, przypomnienie dla osób, które oglądały lokale.
- Oddanie budynkutermin: po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie
Przekaz „gotowe do odbioru” dla osób, które nie chcą czekać – i domknięcie sprzedaży ostatnich lokali.
Co to znaczy dla kampanii
- Reklamy zmieniam z etapem budowy. Wizualizacja przy przedsprzedaży, postęp prac w trakcie, zdjęcia gotowego budynku na końcu.
- Sezonowość sprawdzam na Twoich danych. Plan budżetu opieram na historii konta i Google Trends dla Twojego miasta, a nie na ogólnym przekonaniu o „sezonie”.
- Kampania nie kończy się z ostatnim lokalem. Listy osób zainteresowanych zostają – są pierwszymi odbiorcami reklam kolejnej inwestycji.
Błędy i dźwignie
Gdzie konta deweloperów tracą budżet. I co działa lepiej.
Kampanie deweloperskie rzadko przegrywają przez zbyt niską stawkę. Częściej przez to, że konto nie rozróżnia inwestycji, liczy złe konwersje albo reklamuje lokale, których już nie ma.
Błąd: jedna kampania na całą markę
Budżet trafia do inwestycji z najtańszymi kliknięciami, a nie do tej, która najbardziej potrzebuje sprzedaży.
Błąd: liczenie każdego formularza
Pytania o wynajem, oferty pracy i wiadomości od dostawców liczą się jak zapytania o lokal – algorytm uczy się przyciągać nie tych ludzi.
Błąd: nieaktualna cena „od”
Reklama obiecuje cenę z poprzedniego cennika. Kupujący widzi inną kwotę na stronie i traci zaufanie do całej inwestycji.
Dźwignia: wyszukiwarka lokali
Strona z filtrem metrażu, piętra i ekspozycji pozwala reklamie prowadzić prosto do pasujących mieszkań, a nie na stronę główną.
Dźwignia: szybki kontakt z biurem
Telefon w reklamie, odpowiedź na zapytanie tego samego dnia i możliwość umówienia prezentacji online skracają drogę do spotkania.
Dźwignia: dane z CRM
Rezerwacje wgrane do Google Ads pokazują, które frazy dają kupujących. Na tej podstawie przesuwam budżet między inwestycjami.
Co to znaczy dla kampanii
- Najpierw porządkuję konwersje. Zanim zmienię stawki, oddzielam zapytania o lokal od pozostałych wiadomości.
- Reklamy łączę ze stanem oferty. Sprzedane typy mieszkań wyłączam z reklam, a cenę „od” aktualizuję po każdej zmianie cennika.
- Budżet idzie za sprzedażą. Inwestycja z dużą liczbą wolnych lokali dostaje więcej środków niż ta, która kończy sprzedaż.
Zakres usługi
Jak prowadzę kampanie dla deweloperów mieszkaniowych.
Pracuję bezpośrednio z właścicielem firmy, dyrektorem sprzedaży albo osobą odpowiedzialną za marketing. Zakres dobieram do liczby inwestycji i etapu ich sprzedaży.
Kampanie na inwestycje
Osobne kampanie dla każdej inwestycji i etapu, grupy na lokalizację i typ lokalu, kampania na markę, Mapy i remarketing.
Pomiar do rezerwacji
Zapytania o lokal, prezentacje, pobrania prospektu i telefony w GA4 i Google Ads, z importem umów rezerwacyjnych z CRM tam, gdzie to możliwe.
Spójność z cennikiem
Ceny i dostępność w reklamach zgodne z cennikiem inwestycji, przekaz zmieniany z etapem budowy, bez obietnic kredytowych.
Bezpłatna konsultacja
Startujesz ze sprzedażą nowego etapu? Porozmawiajmy o kampanii.
30 minut rozmowy: Twoje inwestycje, pomiar zapytań o lokal i plan kampanii na czas budowy.
Umów bezpłatną konsultację
Partner Google · tylko nowe konta
Google dołoży do Twoich reklam
nawet9000 zł
a przy małym budżecie – do 100% wydatku
Google dołoży 3500 zł kredytu na reklamy – 50% wydatku.
Jako Partner Google przekazuję nowym klientom kod promocyjny Google Ads. Próg dobieramy razem do Twojego budżetu, a kampanię ustawiam tak, żeby kredyt pracował na zapytania i sprzedaż.
Kredyt na reklamy przyznaje Google według aktualnego regulaminu promocji – to nie rabat na prowadzenie kampanii.
Umów bezpłatną konsultacjęModel współpracy i koszt
Ile to kosztuje? Tyle, ile ma sens dla Twojej firmy.
Nie mam jednego cennika dla wszystkich. Koszt prowadzenia zależy od skali konta, liczby rynków i tego, co trzeba przygotować na start – dlatego wycenę dostajesz po bezpłatnej, 30-minutowej konsultacji.
- Bez agencyjnych narzutów. Płacisz za pracę specjalisty, nie za account managerów, biuro i strukturę agencji.
- Dwa osobne koszty. Budżet na kliknięcia płacisz bezpośrednio Google, a mnie – za prowadzenie kampanii. Zawsze wiesz, co jest czym.
- Konto reklamowe i dane należą do Ciebie. Ja dostaję dostęp do prowadzenia kampanii – historia konta zostaje u Ciebie.
- Bez wieloletnich umów. Miesiąc wypowiedzenia – zostajesz, bo kampanie działają, a nie dlatego, że musisz.
Masz już kampanię?
Sprawdzę, gdzie ucieka budżet. Pierwsze 12 punktów za darmo.
Na bezpłatnej konsultacji przeglądam 12 kluczowych punktów konta – przede wszystkim to, czy kampania liczy jako sukces to, co w Twojej branży jest klientem: telefon, zapytanie albo sprzedaż.
Zobacz, co sprawdzam w audycieFAQ
Google Ads dla dewelopera. Pytania i odpowiedzi.
Jak mierzyć kampanię Google Ads dewelopera, skoro umowa zapada po miesiącach?
Mierzę kroki, które prowadzą do umowy: zapytanie o konkretny lokal, umówienie prezentacji, pobranie prospektu lub karty lokalu i telefon do biura sprzedaży. Każdy krok ma własną wartość. Gdy masz CRM, dopinam do kampanii umowy rezerwacyjne importem konwersji offline – wtedy widać, które frazy dają kupujących, a nie tylko formularze.
Czy w reklamie inwestycji muszę podawać cenę mieszkania?
Nie, ale cena, którą podajesz, musi zgadzać się z cennikiem na stronie inwestycji. Od 11 lipca 2025 deweloper publikuje ceny ofertowe lokali i ich zmiany na stronie internetowej. Reklama z ceną „od” niższą niż w cenniku traci zaufanie kupującego. Szczegóły obowiązków potwierdzasz z prawnikiem, a ja pilnuję spójności reklam z cennikiem.
Czy remarketing jest dozwolony w reklamach mieszkań w Polsce?
Tak, remarketing i listy klientów są w Polsce dozwolone dla reklam nieruchomości. Ograniczenia Google dotyczące kierowania według wieku czy płci w reklamach mieszkań obowiązują tylko w Ameryce Północnej – USA i Kanada. Nie buduję natomiast list według sytuacji finansowej – to kategoria wrażliwa – a listy klientów z CRM wgrywam tylko przy zgodach zgodnych z RODO.
Jedna kampania na markę dewelopera czy osobna na każdą inwestycję?
Osobna kampania na każdą inwestycję, a w niej grupy na lokalizację i typ mieszkania. Inwestycje różnią się etapem budowy, ceną i liczbą wolnych lokali, więc potrzebują własnego budżetu. Kampania na markę dewelopera działa obok i zbiera osoby, które już znają firmę z banerów na budowie lub z polecenia.
Kiedy deweloper powinien uruchomić kampanię Google Ads?
Najlepiej przed startem sprzedaży etapu, gdy strona inwestycji ma już rzuty, cennik i formularz zapytania o lokal. Wtedy kampania zbiera pierwsze zapytania i listy remarketingowe, które pracują przez całą budowę. Później zmieniam przekaz razem z postępem prac: od wizualizacji, przez stan surowy, po gotowe klucze.
Czy w reklamie mieszkania można pisać o kredycie i programach rządowych?
Można, jeśli informacja jest prawdziwa i aktualna w dniu emisji reklamy. Programy wsparcia zmieniają się, dlatego warunki sprawdzam na gov.pl przed każdą zmianą przekazu i nie obiecuję zdolności kredytowej. O kredycie lepiej mówić ogólnie, a szczegóły zostawić doradcy kredytowemu, z którym współpracujesz.
Bezpłatna konsultacja
Zacznijmy od rozmowy.
Nie musisz mieć planu ani briefu. Wystarczą dwa zdania o tym, co chcesz poprawić – resztę ustalimy razem.
JAK TO WYGLĄDA
- 1Zostawiasz kontaktWystarczy imię i telefon albo e-mail.
- 2Odzywam się w 1 dzień roboczyTelefonicznie albo mailowo – tak, jak wybierzesz.
- 330 minut konsultacjiWychodzisz z konkretnym pierwszym krokiem – nawet jeśli nie zaczniemy współpracy.
„Konkretny, merytoryczny specjalista. Bardzo skuteczny. Jestem bardzo zadowolony ze współpracy.”
Aktualizacja: · dane sprawdzane co 6–12 miesięcy
Źródła danych
Pokaż (4)Zwiń
- GUS – Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2026 r. – mieszkania oddane do użytkowania przez deweloperówdane: I–VIII 2026
- Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758) – jawność cen ofertowych, data wejścia w życiedane: 2025
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) – data wejścia w życiedane: 2022
- Google Ads – Zasady reklamy spersonalizowanej – reklamy mieszkań, ofert pracy i kredytów konsumenckich (HEC)dane: 10.2026