Google Ads dla deweloperów
Google Ads dla dewelopera. Kupujący decyduje miesiącami.
Prowadzę kampanie Google Ads dla deweloperów mieszkaniowych – osobno dla każdej inwestycji i lokalizacji. Liczę to, co naprawdę zbliża do umowy: zapytanie o konkretny lokal, umówioną prezentację, pobrany prospekt. Pilnuję też, żeby cena w reklamie zgadzała się z cennikiem na stronie inwestycji.
W skrócie
- Mieszkanie kupuje się raz na wiele lat, a decyzję podejmuje para lub cała rodzina – kampania dewelopera mierzy zapytania o lokal i prezentacje, nie tylko kliknięcia.
- Deweloperzy odpowiadają za 62% mieszkań oddanych w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. – konkurencja o kupującego toczy się w tej samej dzielnicy i w tych samych wynikach wyszukiwania.
- Od 11 lipca 2025 deweloper publikuje ceny ofertowe na stronie internetowej, więc cena „od” w reklamie musi zgadzać się z cennikiem inwestycji.
- Remarketing i listy klientów są w Polsce dozwolone dla reklam mieszkań; nie kieruję reklam według sytuacji finansowej odbiorców, bo Google traktuje ją jako kategorię wrażliwą.
- Prowadzę kampanie na inwestycję i lokalizację, z przekazem dopasowanym do etapu budowy – zacznij od bezpłatnej konsultacji.
- 81,5 tys.mieszkań oddanych przez deweloperów w okresie I–VIII 2026GUS, I–VIII 2026
- 62%wszystkich oddanych mieszkań to lokale deweloperskiewyliczenie z danych GUS, I–VIII 2026
- +14,9%r/r – mieszkania z pozwoleniem lub zgłoszeniem budowyGUS, I–VIII 2026
- +4,8%r/r – mieszkania, których budowę rozpoczętoGUS, I–VIII 2026
Zaufali mi między innymi
Branża w liczbach
Rynek mieszkań deweloperskich. Podaż, która dopiero wejdzie do sprzedaży.
Dane GUS pokazują dwie rzeczy naraz: ile mieszkań deweloperzy oddają dziś i ile nowych projektów czeka w kolejce. Dla kampanii oznacza to coraz więcej ofert walczących o tego samego kupującego.
| Wskaźnik | Wartość | Co z tego wynika |
|---|---|---|
| Mieszkania oddane do użytkowania, ogółem, I–VIII 2026 | 132,2 tys. (GUS, I–VIII 2026) | Skala rynku, na którym kupujący porównuje oferty kilku firm naraz. |
| Mieszkania oddane przez deweloperów, I–VIII 2026 | 81,5 tys. (GUS, I–VIII 2026) | Każde z nich trzeba było sprzedać – zwykle na długo przed odbiorem kluczy. |
| Udział deweloperów w oddanych mieszkaniach | 62% (wyliczenie z danych GUS, I–VIII 2026) | Konkurencja to głównie inni deweloperzy w tej samej lokalizacji. |
| Mieszkania deweloperskie oddane – zmiana r/r | +2,5% (GUS, I–VIII 2026) | Podaż rośnie, więc reklama musi jasno pokazać, czym inwestycja się wyróżnia. |
| Budowy rozpoczęte – zmiana r/r | +4,8% (GUS, I–VIII 2026) | Więcej inwestycji w przedsprzedaży – sprzedaż z wizualizacji i rzutów. |
| Pozwolenia i zgłoszenia z projektem – zmiana r/r | +14,9% (GUS, I–VIII 2026) | Kolejka projektów na następne lata: frazy lokalizacyjne będą coraz droższe. |
| Ustawa deweloperska (DFG, prospekt) obowiązuje od | 1 lipca 2022 (ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177) | Prospekt informacyjny i ochrona wpłat to argumenty, które kupujący sprawdza. |
| Jawność cen ofertowych obowiązuje od | 11 lipca 2025 (nowelizacja ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2025 poz. 758) | Cena w reklamie i cena w cenniku muszą być takie same. |
Udział deweloperów (62%) to wyliczenie z danych GUS. Ceny mieszkań w największych miastach NBP publikuje co kwartał – przed startem kampanii zestawiam je z cennikiem Twojej inwestycji. Źródła na dole strony.
Co to znaczy dla kampanii
- Konkurent stoi przez ulicę. Kupujący wpisuje dzielnicę i widzi kilka inwestycji – reklama musi od razu podać metraże, termin oddania i to, co odróżnia budynek od sąsiednich.
- Przedsprzedaż sprzedaje wizualizacją. Gdy budowa dopiero rusza, kampania opiera się na rzutach, otoczeniu i harmonogramie, bo nie ma jeszcze czego pokazać na zdjęciu.
- Budżet planuję na całą sprzedaż etapu. Inwestycja sprzedaje się przez wiele miesięcy, więc rozkładam środki tak, żeby kampania nie wygasła przed ostatnimi lokalami.
Kto kupuje i jak szuka
Kilka osób, jedna decyzja. I wiele wizyt na stronie.
Mieszkanie rzadko wybiera jedna osoba. Para porównuje rzuty wieczorami, rodzice pomagają z wkładem własnym, a doradca kredytowy sprawdza możliwości. Każda z tych osób może trafić na reklamę w innym momencie.
Start poszukiwań
Najpierw lokalizacja
Wpisuje miasto, dzielnicę albo punkt odniesienia: „nowe mieszkania Kraków Prądnik”, „mieszkanie blisko metra”. Patrzy na mapę i dojazd.
Porównanie
Rzuty, metraże, ceny
Wraca kilkukrotnie, pokazuje rzuty partnerowi, liczy ratę. Szuka nazwy inwestycji i dewelopera, czyta opinie o wcześniejszych budynkach.
Sprawdzenie
Prospekt i bezpieczeństwo wpłat
Prosi o prospekt informacyjny, pyta o rachunek powierniczy, termin oddania i koszty dodatkowe, np. miejsce postojowe czy komórkę lokatorską.
Decyzja
Prezentacja i rezerwacja
Umawia się w biurze sprzedaży lub w mieszkaniu pokazowym – często z całą rodziną – i dopiero wtedy podpisuje umowę rezerwacyjną.
Pokaż przykłady zapytań kupującychZwiń przykłady
| Zapytanie | Etap kupującego | Co robię w kampanii |
|---|---|---|
| nowe mieszkania Gdańsk Południe | przegląd ofert w okolicy | Reklama inwestycji z metrażami i terminem oddania, strona z wyszukiwarką lokali. |
| mieszkanie 3 pokoje z ogródkiem Poznań | konkretne potrzeby | Grupa reklam pod typ lokalu, link prosto do listy pasujących mieszkań. |
| [nazwa inwestycji] opinie | sprawdzanie dewelopera | Kampania na nazwę inwestycji i marki, strona z realizacjami i harmonogramem budowy. |
| biuro sprzedaży [nazwa dewelopera] | gotowość do spotkania | Lokalizacja i godziny w reklamie, umówienie prezentacji jako konwersja. |
Co to znaczy dla kampanii
- Konto układam według inwestycji i lokalizacji. Każda inwestycja ma własną kampanię, a frazy z dzielnicą i typem mieszkania – własne grupy reklam.
- Remarketing trwa tyle, ile decyzja. Listy odbiorców ustawiam na miesiące, a reklamy prowadzą kolejno do rzutów, prospektu i zaproszenia na prezentację.
- Reklama odpowiada na pytania drugiej osoby. Partner czy rodzice szukają innych informacji niż osoba, która znalazła ofertę – termin oddania, bezpieczeństwo wpłat i koszty dodatkowe są w reklamach i na stronie.
Przepisy, zasady Google i konwersja
Cennik, prospekt, listy odbiorców. Co wolno w reklamie dewelopera.
Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym regulują przepisy o ochronie nabywcy, a reklamę – także zasady Google. Te reguły wpływają na treść reklam, stronę inwestycji i sposób budowania list odbiorców.
Jawność cen ofertowych
Obowiązuje od 11 lipca 2025
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 21 maja 2025 r. nakłada na dewelopera obowiązek publikowania cen ofertowych lokali i ich zmian na stronie internetowej (nowelizacja ustawy deweloperskiej, Dz.U. 2025 poz. 758). Cena „od” w reklamie ma odpowiadać aktualnemu cennikowi. Zakres obowiązków potwierdzasz z prawnikiem.
Prospekt i DFG
Ustawa w mocy od 1 lipca 2022
Ustawa o ochronie praw nabywcy wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i obowiązek przekazania prospektu informacyjnego (ustawa deweloperska, Dz.U. 2021 poz. 1177). Pobranie prospektu lub karty lokalu to dla mnie mierzalny sygnał poważnego zainteresowania.
Listy odbiorców i remarketing
Ograniczenia HEC: USA i Kanada
Zakaz kierowania reklam mieszkań według wieku, płci czy statusu rodzicielskiego Google stosuje w Ameryce Północnej (Google Ads, zasady reklamy spersonalizowanej, 10.2026). W Polsce remarketing i listy klientów są dozwolone – listy z CRM wgrywam tylko przy zgodach zgodnych z RODO.
Bez kierowania po finansach
Kategoria wrażliwa
Google zalicza negatywną sytuację finansową do kategorii wrażliwych w reklamie spersonalizowanej (Google Ads, zasady reklamy spersonalizowanej, 10.2026). Nie buduję list osób „z problemami z kredytem”, a o programach rządowych piszę tylko to, co w dniu emisji potwierdza gov.pl.
Co to znaczy dla kampanii
- Cena w reklamie zmienia się razem z cennikiem. Przy każdej zmianie cen sprawdzam reklamy i rozszerzenia z ceną, żeby kupujący nie trafił na nieaktualną kwotę.
- Konwersje mają różną wagę. Zapytanie o konkretny lokal, umówiona prezentacja i pobrany prospekt dostają osobne wartości – algorytm uczy się szukać osób bliżej decyzji.
- Bezpieczeństwo wpłat to argument, nie obietnica. W reklamie mówię o faktach (rachunek powierniczy, prospekt), bez zapewnień, których deweloper nie może zagwarantować.
Kampanie i pomiar
Wyszukiwarka, Mapy, remarketing. I pomiar aż do rezerwacji.
Kampania dla dewelopera to kilka kampanii o różnych zadaniach: jedne łapią osoby szukające mieszkania w okolicy, inne przypominają o inwestycji tym, którzy już oglądali rzuty.
Wyszukiwarka na inwestycję i lokalizację
Frazy z miastem, dzielnicą i typem mieszkania oraz nazwa inwestycji. Wykluczam „wynajem”, „pokój”, „licytacja komornicza”, „TBS” i inne zapytania spoza rynku pierwotnego.
Mapy i biuro sprzedaży
Profil firmy z adresem biura sprzedaży lub mieszkania pokazowego, godzinami otwarcia i rozszerzeniem lokalizacji. Mierzę wyznaczenie trasy i połączenia.
Remarketing i Demand Gen
Wizualizacje, film z budowy i zaproszenie na dzień otwarty dla osób, które oglądały lokale. Kolejność przekazu dopasowuję do tego, jak daleko ktoś zaszedł na stronie.
Co mierzyć
Zapytanie o lokal, umówienie prezentacji, pobranie prospektu lub karty lokalu, telefon z reklamy i ze strony. Umowy rezerwacyjne dopinam importem konwersji offline z CRM.
Pokaż, jak układam konto deweloperaZwiń szczegóły
Podstawą jest podział na inwestycje. Każda dostaje kampanię w wyszukiwarce z grupami na lokalizację („mieszkania Wola”), typ lokalu („2 pokoje z balkonem”) i nazwę inwestycji. Osobno działa kampania na markę dewelopera – zbiera osoby, które znają firmę z poprzednich budynków albo z banera na ogrodzeniu budowy.
Kiedy w inwestycji zostaje kilka lokali, budżet przesuwam na nowy etap, a dla ostatnich mieszkań zostawiam wąską kampanię z typem lokalu i remarketing. Dzięki temu nie płacisz za kliknięcia w reklamę mieszkań, których już nie ma w ofercie.
Co to znaczy dla kampanii
- Formularz pyta o konkretny lokal. Zapytanie z numerem mieszkania ma większą wartość niż ogólne „proszę o kontakt” – i tak je liczę.
- Okno konwersji odpowiada długości decyzji. Domyślne ustawienia ucinają rezerwacje, które zapadły długo po pierwszym kliknięciu, więc wydłużam je i uzupełniam importem z CRM.
- Handlowiec ocenia jakość zapytań. Raz w miesiącu sprawdzamy, które frazy i kampanie dały prezentacje, a które tylko pytania o wynajem.
Sezon i kalendarz
Etapy budowy wyznaczają przekaz. Kalendarz inwestycji, nie kalendarz świąt.
W sprzedaży mieszkań ważniejsze od okazji zakupowych są kamienie milowe samej inwestycji. Z obserwacji kont wiosna i jesień bywają aktywniejsze niż wakacje i okres świąteczny, ale to zależy od miasta i oferty – nie jest to indeks popytu.
- Start sprzedaży etaputermin: zależny od harmonogramu inwestycji
Kampania rusza kilka tygodni wcześniej: strona z rzutami, cennik, formularz zapytania o lokal i lista osób zainteresowanych.
- Stan surowy i postęp practermin: według harmonogramu budowy
Zdjęcia i film z budowy w remarketingu – dowód, że inwestycja idzie zgodnie z planem.
- Dzień otwarty, mieszkanie pokazowetermin: ustalany z działem sprzedaży
Kampania lokalna z zaproszeniem i zapisami, przypomnienie dla osób, które oglądały lokale.
- Oddanie budynkutermin: po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie
Przekaz „gotowe do odbioru” dla osób, które nie chcą czekać – i domknięcie sprzedaży ostatnich lokali.
Co to znaczy dla kampanii
- Reklamy zmieniam z etapem budowy. Wizualizacja przy przedsprzedaży, postęp prac w trakcie, zdjęcia gotowego budynku na końcu.
- Sezonowość sprawdzam na Twoich danych. Plan budżetu opieram na historii konta i Google Trends dla Twojego miasta, a nie na ogólnym przekonaniu o „sezonie”.
- Kampania nie kończy się z ostatnim lokalem. Listy osób zainteresowanych zostają – są pierwszymi odbiorcami reklam kolejnej inwestycji.
Błędy i dźwignie
Gdzie konta deweloperów tracą budżet. I co działa lepiej.
Kampanie deweloperskie rzadko przegrywają przez zbyt niską stawkę. Częściej przez to, że konto nie rozróżnia inwestycji, liczy złe konwersje albo reklamuje lokale, których już nie ma.
Błąd: jedna kampania na całą markę
Budżet trafia do inwestycji z najtańszymi kliknięciami, a nie do tej, która najbardziej potrzebuje sprzedaży.
Błąd: liczenie każdego formularza
Pytania o wynajem, oferty pracy i wiadomości od dostawców liczą się jak zapytania o lokal – algorytm uczy się przyciągać nie tych ludzi.
Błąd: nieaktualna cena „od”
Reklama obiecuje cenę z poprzedniego cennika. Kupujący widzi inną kwotę na stronie i traci zaufanie do całej inwestycji.
Dźwignia: wyszukiwarka lokali
Strona z filtrem metrażu, piętra i ekspozycji pozwala reklamie prowadzić prosto do pasujących mieszkań, a nie na stronę główną.
Dźwignia: szybki kontakt z biurem
Telefon w reklamie, odpowiedź na zapytanie tego samego dnia i możliwość umówienia prezentacji online skracają drogę do spotkania.
Dźwignia: dane z CRM
Rezerwacje wgrane do Google Ads pokazują, które frazy dają kupujących. Na tej podstawie przesuwam budżet między inwestycjami.
Co to znaczy dla kampanii
- Najpierw porządkuję konwersje. Zanim zmienię stawki, oddzielam zapytania o lokal od pozostałych wiadomości.
- Reklamy łączę ze stanem oferty. Sprzedane typy mieszkań wyłączam z reklam, a cenę „od” aktualizuję po każdej zmianie cennika.
- Budżet idzie za sprzedażą. Inwestycja z dużą liczbą wolnych lokali dostaje więcej środków niż ta, która kończy sprzedaż.
Zakres usługi
Jak prowadzę kampanie dla deweloperów mieszkaniowych.
Pracuję bezpośrednio z właścicielem firmy, dyrektorem sprzedaży albo osobą odpowiedzialną za marketing. Zakres dobieram do liczby inwestycji i etapu ich sprzedaży.
Kampanie na inwestycje
Osobne kampanie dla każdej inwestycji i etapu, grupy na lokalizację i typ lokalu, kampania na markę, Mapy i remarketing.
Pomiar do rezerwacji
Zapytania o lokal, prezentacje, pobrania prospektu i telefony w GA4 i Google Ads, z importem umów rezerwacyjnych z CRM tam, gdzie to możliwe.
Spójność z cennikiem
Ceny i dostępność w reklamach zgodne z cennikiem inwestycji, przekaz zmieniany z etapem budowy, bez obietnic kredytowych.
Bezpłatna konsultacja
Startujesz ze sprzedażą nowego etapu? Porozmawiajmy o kampanii.
30 minut rozmowy: Twoje inwestycje, pomiar zapytań o lokal i plan kampanii na czas budowy.
Umów bezpłatną konsultację
Nowe konto Google Ads? Kupon nawet do 3500 zł.
Google daje nowym reklamodawcom kupon na reklamy. Przy wydatkach ok. 7 tys. zł w pierwszych 60 dniach może wynieść nawet 3500 zł – przy mniejszym budżecie jest mniejszy, przy większym wyższy. Próg wybieramy razem na starcie, tak żeby był realny dla Twojej firmy.
Kupon przyznaje Google według aktualnego regulaminu promocji. To środki na reklamy, nie rabat na prowadzenie kampanii.
Umów bezpłatną konsultacjęModel współpracy i koszt
Ile to kosztuje? Tyle, ile ma sens dla Twojej firmy.
Nie mam jednego cennika dla wszystkich. Koszt prowadzenia zależy od skali konta, liczby rynków i tego, co trzeba przygotować na start – dlatego wycenę dostajesz po bezpłatnej, 30-minutowej konsultacji.
- Bez agencyjnych narzutów. Płacisz za pracę specjalisty, nie za account managerów, biuro i strukturę agencji.
- Dwa osobne koszty. Budżet na kliknięcia płacisz bezpośrednio Google, a mnie – za prowadzenie kampanii. Zawsze wiesz, co jest czym.
- Konto reklamowe i dane należą do Ciebie. Ja dostaję dostęp do prowadzenia kampanii – historia konta zostaje u Ciebie.
- Bez wieloletnich umów. Miesiąc wypowiedzenia – zostajesz, bo kampanie działają, a nie dlatego, że musisz.
Masz już kampanię? Zacznij od audytu.
Sprawdzę strukturę konta, frazy i budżety, a przede wszystkim to, czy kampania liczy jako sukces to, co w Twojej branży jest klientem: telefon, zapytanie albo sprzedaż. Zaczynamy od bezpłatnego przeglądu 12 punktów.
Zobacz, co sprawdzam
FAQ
Google Ads dla dewelopera. Pytania i odpowiedzi.
Jak mierzyć kampanię Google Ads dewelopera, skoro umowa zapada po miesiącach?
Mierzę kroki, które prowadzą do umowy: zapytanie o konkretny lokal, umówienie prezentacji, pobranie prospektu lub karty lokalu i telefon do biura sprzedaży. Każdy krok ma własną wartość. Gdy masz CRM, dopinam do kampanii umowy rezerwacyjne importem konwersji offline – wtedy widać, które frazy dają kupujących, a nie tylko formularze.
Czy w reklamie inwestycji muszę podawać cenę mieszkania?
Nie, ale cena, którą podajesz, musi zgadzać się z cennikiem na stronie inwestycji. Od 11 lipca 2025 deweloper publikuje ceny ofertowe lokali i ich zmiany na stronie internetowej. Reklama z ceną „od” niższą niż w cenniku traci zaufanie kupującego. Szczegóły obowiązków potwierdzasz z prawnikiem, a ja pilnuję spójności reklam z cennikiem.
Czy remarketing jest dozwolony w reklamach mieszkań w Polsce?
Tak, remarketing i listy klientów są w Polsce dozwolone dla reklam nieruchomości. Ograniczenia Google dotyczące kierowania według wieku czy płci w reklamach mieszkań obowiązują tylko w Ameryce Północnej – USA i Kanada. Nie buduję natomiast list według sytuacji finansowej – to kategoria wrażliwa – a listy klientów z CRM wgrywam tylko przy zgodach zgodnych z RODO.
Jedna kampania na markę dewelopera czy osobna na każdą inwestycję?
Osobna kampania na każdą inwestycję, a w niej grupy na lokalizację i typ mieszkania. Inwestycje różnią się etapem budowy, ceną i liczbą wolnych lokali, więc potrzebują własnego budżetu. Kampania na markę dewelopera działa obok i zbiera osoby, które już znają firmę z banerów na budowie lub z polecenia.
Kiedy deweloper powinien uruchomić kampanię Google Ads?
Najlepiej przed startem sprzedaży etapu, gdy strona inwestycji ma już rzuty, cennik i formularz zapytania o lokal. Wtedy kampania zbiera pierwsze zapytania i listy remarketingowe, które pracują przez całą budowę. Później zmieniam przekaz razem z postępem prac: od wizualizacji, przez stan surowy, po gotowe klucze.
Czy w reklamie mieszkania można pisać o kredycie i programach rządowych?
Można, jeśli informacja jest prawdziwa i aktualna w dniu emisji reklamy. Programy wsparcia zmieniają się, dlatego warunki sprawdzam na gov.pl przed każdą zmianą przekazu i nie obiecuję zdolności kredytowej. O kredycie lepiej mówić ogólnie, a szczegóły zostawić doradcy kredytowemu, z którym współpracujesz.
Bezpłatna konsultacja
Zacznijmy od rozmowy.
Nie musisz mieć planu ani briefu. Wystarczą dwa zdania o tym, co chcesz poprawić – resztę ustalimy razem.
JAK TO WYGLĄDA
- 1Zostawiasz kontaktWystarczy imię i telefon albo e-mail.
- 2Odzywam się w 1 dzień roboczyTelefonicznie albo mailowo – tak, jak wybierzesz.
- 330 minut konsultacjiWychodzisz z konkretnym pierwszym krokiem – nawet jeśli nie zaczniemy współpracy.
„Konkretny, merytoryczny specjalista. Bardzo skuteczny. Jestem bardzo zadowolony ze współpracy.”
Aktualizacja: · dane sprawdzane co 6–12 miesięcy
Źródła danych
Pokaż (4)Zwiń
- GUS – Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2026 r. – mieszkania oddane do użytkowania przez deweloperówdane: I–VIII 2026 · dostęp: 01.10.2026
- Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2025 poz. 758) – jawność cen ofertowych, data wejścia w życiedane: 2025 · dostęp: 01.10.2026
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) – data wejścia w życiedane: 2022 · dostęp: 01.10.2026
- Google Ads – Zasady reklamy spersonalizowanej – reklamy mieszkań, ofert pracy i kredytów konsumenckich (HEC)dane: 10.2026 · dostęp: 01.10.2026